Investir dans un logement étudiant est une démarche qui doit être considérée de deux façons contradictoires : il faut bien peser le pour et le contre. Par ailleurs, il faut bien choisir le logement qu’on va acheter pour éviter les mauvaises surprises.
Les avantages d’investir dans un logement étudiant
Le premier avantage d’investir dans un logement étudiant est certainement l’assurance de pouvoir trouver facilement des locataires, car des milliers d’étudiants sont à la recherche d’un logement à chaque rentrée universitaire. Cette situation est due au déséquilibre entre l’offre et la demande. Placer son argent dans un logement étudiant, si celui-ci est situé dans une résidence, permet aussi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ouvre droit à la récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien et à une réduction d’impôts sur les recettes locatives.
En investissant dans un logement étudiant dans une résidence, le propriétaire peut également se décharger de la gestion de son bien qui est confiée à un professionnel. Cela garantit des loyers confortables surtout si la résidence comporte des commodités comme des places de parking, une salle de sport ou d’étude, une laverie ou encore un service de gardiennage. Les logements situés à proximité des écoles et universités ou bien desservis par les transports en commun sont également très rentables.
Placer son capital dans un logement étudiant, c’est aussi réaliser une bonne affaire à l’achat comme à la vente. Et pour cause, le rendement d’un tel bien peut parfois atteindre 5 %, ce qui est rarement le cas dans un investissement locatif classique. L’accès au crédit immobilier est aussi plus simple, car les pouvoirs publics encouragent l’investissement dans ce secteur de l’immobilier. Et en cas de revente, la plus-value est plus intéressante du fait de l’attractivité du bien, et il est plus facile de trouver des acheteurs.
Les inconvénients d’investir dans un logement étudiant
Force est de constater qu’investir dans un logement étudiant n’est pas sans risque. En premier lieu, figure le choix du gestionnaire qui doit être une personne de confiance et ayant une bonne expérience dans le domaine, ce qui est loin d’être gagné d’avance. Il faut donc signer un bail avec une société de gestion qui se chargera d’organiser les visites des nouveaux locataires et de gérer les entrées et les sorties, ainsi que les contrats de location. La vigilance est donc de mise quant au choix du gestionnaire.
Il y a également la contrainte de l’engagement dans la durée qui est une condition à remplir pour bénéficier des avantages fiscaux. Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % hors taxe du prix d’achat, mais cela n’est valable que pour une durée de neuf ans, sans échéance triennale. Ce fait oblige le propriétaire à louer son bien pendant la même période. Mais il y a une parade : le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire des charges de 50 % à condition que les recettes locatives ne dépassent pas 33 100 euros.
Les critères de choix d’un logement étudiant
Outre l’emplacement, le choix d’un logement étudiant doit aussi être dicté par la surface du bien qui doit être plus petite que celle d’un logement classique. En effet, les locataires ciblés disposent d’un budget restreint. Ainsi, le bien doit au mieux comprendre un espace destiné à la cuisine, un endroit pour installer un lit, une salle de bain et un lieu pour étudier. Il convient donc d’opter pour un logement de 18 à 20 m². Au-delà de cette surface, le bien aura du mal à trouver preneur, à moins de viser la colocation. Mais dans ce dernier cas, il faut prévoir plusieurs chambres à coucher et un espace pour manger.
Il est aussi judicieux de passer au peigne fin les services proposés par la résidence dans laquelle est situé le logement. En effet, la disponibilité de ces services augmente le loyer, donc la rentabilité de l’investissement, mais il ne faut pas viser trop haut pour ne pas dépasser les moyens financiers des étudiants. Le bail commercial mérite aussi une attention particulière : il doit préciser clairement la répartition des charges : gros travaux, travaux d’entretien, remplacement du mobilier dans le cas d’une location meublée.